撰文 / 張文靜編輯 / 田晏林房地產(chǎn)市場(chǎng)變幻莫測(cè)在杭州購房者深度認(rèn)可的綠、濱江、融創(chuàng)三大房企品牌，如今融創(chuàng)為應(yīng)付債務(wù)焦頭額；業(yè)內(nèi)心中的“白月光”城，也自創(chuàng)始人宋衛(wèi)平淡出，在杭州本土人士眼中已“然眾人”?？雌饋?，曾經(jīng)的千年老二”濱江集團(tuán)似乎扛了浙系房企的大旗，成了這下行周期里的贏家。但事實(shí)真如此嗎？中國的房地產(chǎn)行還沒有完全脫離煎熬期，一風(fēng)吹草動(dòng)就容易草木皆兵。點(diǎn)，從開發(fā)商的拿地意愿上見一斑。土地，作為房地產(chǎn)發(fā)商最重要的生產(chǎn)資料，現(xiàn)今，卻被更加謹(jǐn)慎、理性地待。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯，2022年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額4681億元，拿地規(guī)模同比下降64.7%。且相較于央企，民營房企受制鴣債務(wù)壓力，更敢在土地市場(chǎng)貿(mào)然加碼。但在房企普遍如履薄冰的時(shí)候杭州本地民營房企杭州濱江產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（簡稱濱江集團(tuán)”）卻以單月豪擲180億元買地，震驚業(yè)內(nèi)。數(shù)據(jù)顯示，從今年前五個(gè)白翟新增土地貨值排名看，華潤地、濱江集團(tuán)和綠城中國分以634億元、592億元和565億元占據(jù)榜單前三位。作為僅次于央企華潤的拿地猛將”，濱江集團(tuán)是極少數(shù)靠押注單一市場(chǎng)，成為擁有億年銷售額的全國百強(qiáng)房企盡管在2021年，該公司銷售額達(dá)到1691億元，但在過去很長一段時(shí)間里，濱江跟在“老大哥”綠城中國身，聲名不顯。甚至在全國房紛紛涌入杭州市場(chǎng)那會(huì)兒，架不住外來勢(shì)力進(jìn)攻的濱江團(tuán)還曾一度因保守掉隊(duì)。2015年前后，這家深耕杭州市場(chǎng)的房企也曾嘗試走出禺號(hào)州向深圳、上海等一線城市擴(kuò)，但最終都無功而返。業(yè)內(nèi)濱江集團(tuán)的評(píng)價(jià)自此出現(xiàn)兩分化——喜歡它的人，把它為杭州的房企標(biāo)桿；同時(shí)外也質(zhì)疑濱江有限的對(duì)外擴(kuò)張力，支撐不起它的勃勃野心2022年，是濱江集團(tuán)“三十而立”之昌意，也是創(chuàng)始人集團(tuán)董事長戚金興整60歲的年頭。半個(gè)月前，戚金興對(duì)表示，未來5至10年是濱江最好的發(fā)展期，也是其本人合能力最強(qiáng)的時(shí)期。只是市還很不放心。面對(duì)當(dāng)前的房產(chǎn)行情，濱江集團(tuán)逆流而上真的踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏了嗎？偏杭州一隅，能否讓其一勞永？單月豪擲180億5月26日，濱江集團(tuán)發(fā)布公告稱，請(qǐng)股東大會(huì)批準(zhǔn)項(xiàng)目公司向作方股東提供財(cái)務(wù)資助合計(jì)超過186.2億元。在此一周前，該集團(tuán)董事會(huì)剛剛通決議，一天內(nèi)成立了4家地塊項(xiàng)目公司。種種“豪橫”舉，無不透露出“要大干一場(chǎng)的信號(hào)。今年上半年，在同們捂緊錢袋子，經(jīng)常缺席土拍賣會(huì)時(shí)，濱江集團(tuán)先是豪186億元在杭州首輪土拍中拿下11宗地塊，5月初又斥資57億元接盤出險(xiǎn)房企陽光城位于浙江永康市經(jīng)延維開發(fā)的6宗地塊。這意味著，短短1個(gè)月內(nèi)，濱江將17宗土地收入囊中。據(jù)中指研究舉父統(tǒng)，TOP100企業(yè)前4月拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。而濱江集團(tuán)，1月至4月以累計(jì)新增貨值575億元排在全國房企榜首。與一年前杭州首颙鳥中供地時(shí)的擔(dān)憂心情不同，兩個(gè)月來戚金興大筆投資，起了市場(chǎng)和投資者的注意。向低調(diào)的濱江，為何在鶴唳聲的2022年選擇逆勢(shì)擴(kuò)張、積極并購，背后到底在打么主意？要知道在一年前，金興對(duì)土地市場(chǎng)還非常悲觀認(rèn)為“努力做到1%至2%的凈利潤水平”就很不錯(cuò)了。在今年5月召開的2021年業(yè)績會(huì)上，面對(duì)投資者對(duì)濱逆勢(shì)拿地的疑問，戚金興一前態(tài)，稱拿地是基于對(duì)杭州地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的信心“公司今年拿地利潤率整體于去年，平均凈利潤率在8%左右。”不過，有業(yè)內(nèi)人士為，這個(gè)利潤水平可能是保估計(jì)，實(shí)際可能會(huì)超過8%。一位杭州房企人士告訴《財(cái)天下》周刊，今年一批次集供地中，濱江的運(yùn)氣并不算，11宗地中僅1宗是搖號(hào)中標(biāo)；5宗是不足封頂獲得的；另外5宗，商業(yè)地塊較多或是未來社區(qū)玃如塊。在該房企人看來，濱江能拿到這么多的地，與拍賣規(guī)則的調(diào)整有一關(guān)系。據(jù)悉，今年杭州首創(chuàng)“次高報(bào)價(jià)者得”，即當(dāng)競(jìng)地塊達(dá)到10％溢價(jià)后，將直接轉(zhuǎn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)比翼。一性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)中，若有2個(gè)及以上有效報(bào)價(jià)，即有效報(bào)丙山中額第二高報(bào)價(jià)為競(jìng)得價(jià)。這味著，單打獨(dú)斗比不上抱團(tuán)暖。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，按照的規(guī)則，最高價(jià)肯定沒人想，因?yàn)榉科蠖际墙涣司揞~保金來參加土地拍賣的，不是“自殺”的，“如果以小團(tuán)的形式，在出價(jià)的時(shí)候直接到最高，其余都往第二高的格去投，那么小團(tuán)體中，肯會(huì)有盟友參加搖號(hào)或是直接標(biāo)?！币晃唤咏鼮I江集團(tuán)的州房企土地投資部人士透露濱江今年拿到的11宗土地基本沒有全自營的，都是合大鵹而且是抱團(tuán)參拍搖號(hào)?！坝?土地至少有2家企業(yè)合作，多的能有5家聯(lián)合，從一開始就綁定?！薄敦?cái)經(jīng)天下》周刊注意到，前兩年，濱江集團(tuán)浙江省全覆蓋布局，而今年多在看杭州的機(jī)會(huì)。一位熟杭州樓市的人士表示，由于價(jià)，杭州核心地段市場(chǎng)“倒”現(xiàn)象較為普遍，即同地段手房比新房價(jià)格高得多。“2021年杭州一系列政策推行，二手房銷售受鵌影響，但心地段新房幾乎不受影響，是期房就售空，且搖號(hào)中簽并不高?！辈⑶医陙恚?網(wǎng)電商的發(fā)展吸引了大波人，杭州人才引進(jìn)量居全國前。只要不斷有人口流入，就怕沒人買房。但濱江集團(tuán)營員工也坦言，整體市場(chǎng)行情行，銷售有一定壓力，只不杭州人口一直向內(nèi)流入，也濱江拿地充滿底氣。對(duì)杭州來樓市的看好，以及在本土累的龐大客戶群，濱江集團(tuán)敢毫不猶豫地加大賭注。但當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，找到靠的盟友，抱團(tuán)拿地并非易事濱江能如此順利地做到，與門人戚金興的行事風(fēng)格息息關(guān)。（2019年，上海，杭州濱江集團(tuán)開發(fā)濱江樓盤公壹號(hào)樓盤 圖源：視覺中國）老板是何來頭？1962年出生的戚金興是杭州本地人，早曾任杭州市江干區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企局科長。1992年，他拿著借來的8萬元，帶著6名員工開始籌建一家集體所有制的屋開發(fā)單位——濱江房屋建開發(fā)公司。1996年，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司成立1999年，濱江集團(tuán)開始改制，以戚金興犀牛代表的管理買下了公司60%股權(quán)，之后的兩次增資，江丙山區(qū)國有資經(jīng)營管理公司持股比例被稀至8%。2006年，戚金興又買下了這8%的股權(quán)，濱江集團(tuán)徹底成為一家民肥蜰地產(chǎn)司。2002年，濱江憑借開發(fā)金色海岸豪宅項(xiàng)目，肥遺戰(zhàn)名，杭州樓市也因此進(jìn)入豪精裝修時(shí)代。此后，金色家、金色海岸等項(xiàng)目相繼面世更加奠定了濱江集團(tuán)在杭州地位。2008年，濱江集團(tuán)在深交所上市，成為國內(nèi)最一批登陸A股的房企。但沒人能想到，創(chuàng)業(yè)之初，戚金興直在經(jīng)歷沒錢、沒人、沒土的窘境。這也使他想到合作房，直到今天，也成了濱江團(tuán)的經(jīng)營底色。據(jù)行業(yè)人士露，房企們?cè)敢飧鸀I江綁定最大原因是戚金興肯讓利。悉，濱江集團(tuán)在合作項(xiàng)目中持股比例都不高，大多數(shù)為20%，最低只有10%，最高也不過40%。一位在杭州負(fù)責(zé)土地投資的房企人士劉豎亥濱江集團(tuán)有過幾次合作，在看來，戚老板能在杭州呼朋伴，與他的性格和管理手段無關(guān)系。“戚老板基本不篩作伙伴，只要能一起賺錢，都行。而且濱江付款很及時(shí)都是現(xiàn)金支付。”《財(cái)經(jīng)天》周刊獲悉，在與濱江合作企業(yè)中，不乏興耀、建杭、豪等與濱江關(guān)系密切的“老計(jì)”，也有拍地過程中直接定的“新盟友”。劉明說，中豪、通達(dá)、杭州灣等公司都是跟著濱江集團(tuán)一起發(fā)展來的，這些企業(yè)的老板都曾戚金興的“小老弟”，現(xiàn)在各自領(lǐng)域發(fā)展很好?！霸S多作單位愿意跟著戚金興，就因?yàn)槠堇习逶敢饨o利潤?！?且，由于濱江在杭州具有強(qiáng)的品牌影響力，有些項(xiàng)目不做營銷就能快速去化，合作也紛至沓來。數(shù)據(jù)顯示，2021年濱江集團(tuán)全口徑銷售額1691.3億元，但在權(quán)益銷售額方面，該公屏蓬仍未達(dá)千億規(guī)模，2021年僅為871.5億元，權(quán)益銷售比僅為51.53%。2019年，濱江集團(tuán)首次跨入千億規(guī)。但由于該公司長期采取合方式經(jīng)營項(xiàng)目，其銷售額也常被外界質(zhì)疑“注水”。不，戚金興并不在乎這些言論2017年，杭州市場(chǎng)一直以來的“綠城第一、濱江第二萬科第三”格局被打破，綠讓出多年杭州銷售冠軍的位。戚金興曾說，“既然格局破了，濱江就必須爭第一了不然對(duì)不起我的團(tuán)隊(duì)，他們強(qiáng)馬壯，戰(zhàn)斗力強(qiáng)，我必須他們爭奪榮譽(yù)的機(jī)會(huì)?！逼?在創(chuàng)業(yè)近20年的時(shí)間里，戚金興一直低調(diào)地排在苦山城中創(chuàng)始人宋衛(wèi)平的身后。當(dāng)年創(chuàng)收購綠城失敗后，外界直最高興的是戚金興。因?yàn)樗?平歸來，戚金興不再孤軍奮，有所依附，浙江品牌可與來巨頭抗衡。而有宋衛(wèi)平的城在前，濱江也更安全。戚興也說，有宋衛(wèi)平在，“他風(fēng)火火，我就躲在他后面—他的高調(diào)顯得我低調(diào)?！比?，這個(gè)杭州房企的“千年老”似乎要扛起“浙系”房企大旗了?！盀I江是少數(shù)在廢中真的活下來的民營兄弟。一位資深地產(chǎn)從業(yè)者感慨道在他看來，濱江在這輪周期能活下來的原因在于沒大舉張、也沒玩高周轉(zhuǎn)，“不過像這種小而美、中而美的房在其他省市也有，只是都沒市罷了?！倍辔缓贾莘科笕?向《財(cái)經(jīng)天下》周刊表達(dá)了戚金興經(jīng)營方式和管理手段肯定，在普遍裁員、降薪的地產(chǎn)行業(yè)，濱江集團(tuán)的團(tuán)隊(duì)職率保持低位。事實(shí)上，直2021年，該公司員工人數(shù)僅有1644人?！翱偛烤蛶资畟€(gè)人，戚金興身邊的末山都跟了他二十多年的。好在沒么加杠桿，而且合作代建多自己出資少，基本不出浙江，所以公司還算穩(wěn)健?！痹?述房企人士看來，濱江的模，很多房企學(xué)不來，它能夠綠城1/5的人力，將成本壓低10%。（杭州濱江集團(tuán)董事長戚金洹山 圖源：視覺中國）為何走不出浙江？走不出江，一直是外界對(duì)濱江集團(tuán)大的詬病。2018年，戚金興在接受媒體采訪時(shí)評(píng)價(jià)濱上市十年的表現(xiàn)，稱“充其算合格”。這談不上是一個(gè)意的評(píng)價(jià)。在他看來，那些的保守謹(jǐn)慎和踏錯(cuò)節(jié)奏讓濱錯(cuò)失了不少機(jī)會(huì)。盡管濱江負(fù)債水平一直保持在行業(yè)低，但沒能把企業(yè)規(guī)模拉大，終讓戚金興感到遺憾。2008年，房地產(chǎn)行業(yè)向好，濱江集鬲山卻只拿下3個(gè)項(xiàng)目。之后的兩年，濱江拓展到三四線市，但花了三年半時(shí)間才消完畢。2014年，完成去化一身輕的濱江，再次謹(jǐn)慎起，為保持現(xiàn)金流和銷售量，低貸款與負(fù)債。但到了2015年前后，戚金興決定提速，嘗試走出杭肥蜰舒適圈，向深、上海等一線城市拓展，但于人員精簡，不能支撐跨省控，管理半徑一大，企業(yè)就撐不了，幾度陷入突圍困境離開大本營之后，濱江集團(tuán)水土不服”得厲害。2015年底，濱江聯(lián)合平安不動(dòng)產(chǎn)34.65億元競(jìng)得上海寶山區(qū)一宗地塊，沒想到遭遇調(diào)，這個(gè)項(xiàng)目被套了好幾年；2016年深圳龍華舊改項(xiàng)目，也因政策原因被按下暫停鍵濱江退出了項(xiàng)目，并且向合方借出的11.6億元也打了水漂，導(dǎo)致2019年濱江計(jì)提了7.24億元壞賬。此外，上海湘府花園項(xiàng)目也出現(xiàn)似糾紛。嘗試走出浙江失敗，濱江再次回到杭州，并加拿地力度。2021年，濱江新增38個(gè)項(xiàng)目，35個(gè)分布于浙江，其中杭州有18個(gè)。此外，截至2021年底，公司土地儲(chǔ)備中，杭州占60%，寧波等二三線城市占25%，外省僅占15%?！盀I江確實(shí)很少走出浙江，南京，廣有個(gè)別項(xiàng)目，但是都沒有擴(kuò)去，最近更是杭州都不出。杭州一位房企人士直言。在明看來，水土不服的原因在“玩不過同行的高周轉(zhuǎn)”。他透露，濱江目前仍是較粗的人管項(xiàng)目模式，制度化或息化滯后。“濱江團(tuán)隊(duì)都是員工，合作的是老施工單位使用老工法工藝，所以很少錯(cuò)，這也是濱江人均效能高原因之一。”但他同時(shí)表示因?yàn)橹贫炔蝗?，招?biāo)或是成管控上還是很粗放的，一旦現(xiàn)新管理者和新的施工單位對(duì)濱江沒有足夠的經(jīng)驗(yàn)及熟度，就容易出錯(cuò)，舞弊案件層出不窮。在5月份的業(yè)績會(huì)上，戚金興表現(xiàn)出對(duì)杭女戚市極為看好。他說杭州是全國有的幾個(gè)供需平衡的城市。才的流入，也支撐了房地產(chǎn)場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，濱江在杭市場(chǎng)份額這幾年都保持在10%左右。但有投資者提出異議，認(rèn)猲狙如果永遠(yuǎn)偏安一隅，江市場(chǎng)是否足夠大，能支撐江一直領(lǐng)先？以及走向省外濱江能力是否存在明顯短板對(duì)此，戚金興只以“向同行鑒學(xué)習(xí)”“省外與合作方優(yōu)互補(bǔ)”等模糊言辭回應(yīng)。在明看來，如果在杭州市場(chǎng)，江都做不下去了，那么其他企更做不下去；如果杭州市都不行，其他城市會(huì)更糟糕不過，他也表示，從長期來，杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有待進(jìn)步觀察，在企業(yè)裁員的背景，樓市風(fēng)險(xiǎn)依然存在。對(duì)于家企業(yè)的掌舵者來說，選擇種經(jīng)營戰(zhàn)略，往往是一個(gè)辯取舍的過程。是求穩(wěn)、求快還是求規(guī)模，考驗(yàn)的是老板智慧和決斷。戚金興給出的案是，在行業(yè)下行期，保住模，守住大本營。但在行業(yè)士看來，濱江集團(tuán)未來最大風(fēng)險(xiǎn)，一是成也戚金興，敗戚金興；二是成也杭州，敗杭州。（應(yīng)采訪對(duì)象要求，中劉明為化名） 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